房地產金融“大家”談地產投融資轉型

隨著房地產調控持續加碼， 金融機構收緊房貸門檻，在租售同權政策相繼到來的存量時代下，如何避免存量資產占用大量資金、提升現金流的周轉率成為房企亟待解決的問題。資產證券化方興未艾，房地產投融資更多出路尚待挖掘�！吨袊�房地產金融》特此通過專訪、約稿、群訪等方式聯系到了行業內的12 位大佬，聽聽他們對存量時代下，2017 年中國房地產投融資發展與突圍的看法。

張民耕

盛世神州董事長

產融結合勢在必行

房地產+ 金融是未來房地產轉型的方向。房地產行業的血脈里天生流著金融的血液，隨著我國房地產市場逐漸成熟， 金融市場的逐漸規范，房地產基金將極大促進中國房地產行業的健康發展。房地產金融化是一個收益與風險權衡的抉擇，價值判斷、價值挖掘和風險管控都需要謹慎與專業。

關于轉型的途徑，盤活存量、優化資產結構、開啟新融資新渠道已經成為了地產開發商的重要任務，企業板塊升級、集團產融結合的發展道路勢在必行，開發商的輕資產化、商業物業的資產證券化的前進與探索也隨之成為了萬眾矚目的焦點。

當前房地產市場競爭激烈，未來的發展趨勢必然走向規�；�、集約化。房地產向金融化轉型發展是個大趨勢。

章華

鼎信長城董事長

資產管理是核心問題

股權基金為什么好？對房企有著低負債率的吸引力。當前市場不好，他們又在加速擴張階段，對于他們來說，與地產基金的合作，一方面能降低負債率，另一方面能夠分擔風險。

其實做房地產基金，做的就是資產管理，資產管理定位定錯了，做不好房地產基金。市面上好多的房地產基金都是短期行為，沒能做好因為它的初衷不是做房地產管理，而是做投機�？简炐袠I整合能力的時機到了，一方面是金融資源，一方面是地產資源，缺一不可。從項目的選擇和資金的募集，再到后面的管理退出，鏈條上每一個環節都不能中斷，需要加倍的謹慎。

未來房地產的融資渠道、投資風口，不僅是業內眾大佬關注的，也是普羅大眾日益關注的話題。

許亞峰

穩盛投資總裁

期待REITs進一步落地

今年市場的壓力對很多企業來說都不小，城市更新將會成為房地產市場的重要方向，而資產證券化以及其他創新金融模式將會助力城市更新以及持有型房地產市場良性發展。

我們認為，創新的房地產資產證券化金融產品，尤其是REITs 的進一步落地將非常適合國內的投資環境發展現狀。過去投資通道閉塞，導致很多人需要靠買房子才能實現投資理財的需求。如果將他們適當引導至REITs 產品中，將有利于建立和規范穩健的投資渠道，同時對于城市的更新改造、發展新型辦公及消費升級，都將產生重要意義。資產證券化等創新金融產品對資產投資選擇和運營管理等方面也有更加嚴格的要求， 規范的資本市場金融產品可以在更大的程度上規范房地產項目的健康良性發展。

陳宏飛

光大安石CEO

回報率并非最高追求

我們專注的是能產生持久現金流類的地產，將其地產項目變成現金流產品，未來在中國證券化市場完全成熟的情況下進行資產證券化，這就是我們主要的業務。

與傳統基金相比，房地產基金單項目出資規模較大，因此需要資產管理人具有較強的市場聲譽及募集資金能力；另外， 由于房地產項目具有較強的周期性，且與宏觀經濟、城市發展高度相關，需要資產管理人對于宏觀趨勢具有較為理性的判斷。在中國，資產管理和經營的能力已經是一個短板，這時候我們就從資本開始向地產的經營方向轉變。

在持有型物業領域，國內的服務供應商尚不成熟，所以我們建立了自己運營團隊、招商團隊、資產管理、開發團隊包括物業公司。通過自身管理能力來盤活或提升更大價值的項目。

成斌

乾立基金執行總裁

地產基金要主動管理

未來中國地產基金的方向，將是向以運營管理能力為核心的股權類地產項目發展，這也是所有地產基金成功的核心競爭力。

地產基金不再是單純強調募資功能的基金，而要懂得所投資的產業，要提升運營管理能力，從一個以融投為主的平臺， 變成一個‘投融管退’各環節平衡發展的主動管理型新地產基金。

在國際成熟市場，房地產基金的一個重要功能，就是將地產與金融工具進行結合，將流動性相對較差、但能產生穩定現金流的不動產資產，轉換成流動性較好的金融產品。

‘退出’也是非常重要的一個環節，而這正是地產基金所擅長的事。因為我們一直在房地產金融行業里面，所以我們的退出路徑、相關資源會比較多，這其中包括大宗交易退出路徑和REITs 等。

龍煉

綠庭投資總裁

想辦法讓不動產動起來

房地產投資領域里的機遇是，想辦法讓不動產流動起來，這也是擺在我們房地產投資同仁面前的一個很大的機遇。首先就得有現金流，沒有現金流讓不動產流動起來是很難實現的。同時， 還需要更多政策的支持、更多金融工具，才能讓不動產流動起來。

實際上，資產證券化也是一種直接融資。任何一個房地產投資企業都無法承受這么大量的現金壓力。如果不讓它滾動起來，資金都沉淀到一個項目上，既沒辦法拓展企業規模，也難以提升服務。

另外，讓不動產流動起來，還有一個很重要的邏輯，就是房地產畢竟是資金密集的行業，當不是簡單地依靠資產價值的漲跌來吸引投資的時候，那么就關注了使用價值，它有現金流， 維持房地產行業健康發展的話，讓資金流動起來，這個市場才能活。

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