問答：中國與日本房產投資哪個更靠譜？
問答：中國與日本房產投資哪個更靠譜？ 戴周穎，有一居CEO、引力創投創始人。他幫助中國的中產階級到海外配置資產，一年內幫新中產階級投資近千套日本房源。 方：請戴總介紹一下你的兩個項目?
戴：有一居拿下日本的房源后，進行有品質的軟裝改造，讓國內買房者購買，有一居再從購房者處取得房屋的運營權，對外出租，戶主按月獲得租金，同時由位于日本的團隊負責房屋日常出租和維護。而作為兄弟單位的引力創投基金，會圍繞有一居的產業鏈上下游做投資。
方：為什么要去海外投資房產?
戴：現在人民幣匯率動蕩，做海外投資也是條不錯的路子，包括做債券、股票、房產。國人投資房產的熱情高漲，所以當時我們選擇房產這個品類。美國西海岸的房子都被中國人炒起來了，現在沒有一百萬美金根本做不了投資，把目標選在日本就不一樣了。日本的房價比較低，在類似北京三里屯的核心地段買個房子也就200萬人民幣左右。買了長租的年化可以達到4%~6%，民宿短租的年化高的能做到17%。
方：對中國投資者來說，機會有多大?
戴：去日本的中國游客越來越多。去年一年有500萬中國人去日本，連續2年每年漲100%。2016年10月份已經超過了500萬，數量非常大。去年有2000萬人涌入島國，酒店供應嚴重不足。有一居把房子拿去做民宿。去年Airbnb在日本發展特別快，很多做民宿的房東收益在2~2.5倍，這是一塊很大的金山，卻沒有人挖掘。我們從去年開始，研究了半年日本的房產， 11月正式開始做有一居來，現在基本上所有做民宿短租的客戶，獲得的年化收益很高，夸張一點的可以做到17%。
方：相當于放高利貸了。
戴：200萬的房子，一年下來賺34萬租金。新宿的中國人很多，平均凈回報能做到5%~6%以上，市場非常好。
方：在日本可以躺著賺錢。為什么東京的房價不是太高?
戴：在90年代初經歷過一次大暴跌，日本政府自己捅破的經濟泡沫。從2005年開始，整個經濟走向正向的循環，到今天差不多十年的時間，日本的房產漲價也快將近一倍。
方：現在是海外投資的元年?
戴：從2015年下半年開始，旅游帶動海外投資，2015年算是元年，但是對于日本投資可能2016年算是剛開始。
方：哪些人在你們那里買房子?
戴：去過日本，對這個國家的印象還不錯的人，了解當地的房子挺便宜�；旧贤ㄟ^微博、百度找到我們去做投資，特別是經歷過住酒店租不到，轉租民宿的，民宿比酒店便宜，但依然還是很貴。110~120平米的房子在東京算是豪宅。40平米的房子在東京一晚上可以租到100美金。
方：相當于五星級酒店價格了。
戴：相當于在北京國貿地段，花200萬買一套房子，每年還能受到將近6%~8%的租金收益。我們的產品推出去以后，有40%復購率，東京現在的復購率最高。
房子裝修漂亮的能租到150美金一晚，1000人民幣這樣的。民宿的入住率也很高，然后再加上我們是互聯網背景出身，知道如何在Airbnb獲得更高流量，通過有一居管理，現在平均率入住率是85%，PK掉所有中國的酒店。
方：日本人都不炒房?
戴：不炒，很多日本人都覺得在過去失去的十年，買房被政府坑過一次。
方：日本提倡租房?
戴：對的，其實跟美國也有點像，大家都很平等。其次多數人沒有盈余的錢，很多錢主要花在租房、交通、吃飯、喝酒上面，日本人喜歡消費，不會特別想買房子�？赡苌鷥扇齻�孩子，覺得可能要一個自己的家時，再去遠郊買一套。最核心地段的公寓都是投資人買了出租的。所以說日本的租金收益一直長期很穩定，特別在東京。日本這屆政府想搞旅游，比如在沖繩蓋酒店。
方：有一居是中介角色?
戴：是。我們幫客戶買房，從中收取傭金。最后客戶把房子托管給我們，平臺抽取托管費。我們有一個系統，Airbnb上任何一套房子的收益全部抓下來，通過大數據看哪個區域的收益最高。其實，在Airbnb上，最好租的房子也是最貴的房子。從2017年的1月1號開始，開啟了有一居的包租婆業務，客戶不用管任何事情，我給投資人一個高于當地所有的長租租金的收益，客戶把房子租給我，我來承擔所有的出租風險。
方：按照租一套房子100美金一天，你們跟房東怎樣分成?
戴：通常Airbnb向租客收取幾十美金的清掃費，我們把清掃費拿過來，自己定價。如果清掃費設定太高的話，總價也高，競爭力下降，所以我們會設置一個合理的參數�？傮w來說，按照100美金出租一套房子的話，在東京我們向客戶收取25%，客戶拿75%。在京都需要有牌照等各方面的運營，甚至要送租客到房子，所以我們一般收取30%。這個價位已經比周圍競品便宜了。
方：怎么抗拒地震的投資風險?
戴：從幾個維度講。第一，我們買的房子很多都是二三十年的房子，在311九級地震中沒有坍塌，日本的房子結構本身能抗震。所以，不需要擔心。其次，如果擔心地震的話，可以買地震、火災保險。如果你買公寓的話，再買地震險其實不合算，因為只有整個樓倒掉保險公司才理賠，而通常日本的樓倒不了，還不如買一個火險，價格一般為一年幾千塊錢。
方：日本有50年或者70年產權一說嗎?
戴：完全沒有。有一居出來的房子全是永久產權。無非你要考慮繼承權的問題，那是幾十年以后的事情。
方：繼承稅高嗎?
戴：在日本，繼承稅起征點差不多在3000萬日元，也就是200萬人民幣起的房子開始為起征點，起征點從5%一直到70%不等。其實有很多種方法規避掉一些不必要的費用，這里面有很多學問。
方：你怎么看待中國樓市和日本樓市未來的走向?
戴：之前有一個笑話，中國一半的上市公司一年利潤在深圳買不起一套房子，大股東只要拋售一個點，就可以買好幾套房子，一些快被摘牌的上市公司賣了兩套學區房，公司就回來了。這個是泡沫。這樣下去沒人好好工作，也沒人愿意創業了。我們應該還是把財富放到實體經濟中去。日本的地產泡沫是政府自己捅破的，但中國的房地產涉及很多問題，如果今年捅破，明年就出崩盤。我們只能尋找被低估的價值洼地做投資。如果投資北京的房子，看起來可以對沖通貨膨脹，但是多年后多少人真會買你的房子?上海也出現超過3000萬、4000萬以上的豪宅，但交易量很低。
方：有沒有可能日本的房價是被國內炒起來的，就像美國西海岸那樣?
戴：我覺得可能性也不會那么大。東京有一個叫天空樹晴空踏的建筑物，日本一個最高的塔，往下看全是房子。東京的房子供給量高于灣區，也沒有那么容易被炒起來。我們肯定是希望房子一年穩步增長幾個點。
方：日本的租客有很大權利?
戴：日本政府保護租客。房東沒有任何理由趕你出去。在日本，帶租約的房子便宜，空房子貴。因為有些人租了13年，房租還是13年前的價格，夸張一點可能是20多年前的價格。房子的價值取決于租金的高低，租金越高，房價越高。
方：哪種房子比較好出租?
戴：一房一居的單身公寓好出租，一般在三五十平米。日本人比較在意隱私，不喜歡合租。公寓有個特點，房主每年要出修繕費、清理費等，物業做得比較好。
方：在有一居買房能貸款嗎?
戴：可以貸款。向在日本的中國銀行、交通銀行貸款，聽說工商銀行也開了日本直行，也可以吸納貸款，利率也很低，差不多每年固定利率2.8%~3%，貸款年限15年，50%的首付。比在國內貸款便宜。審查流程跟國內一樣，無非最后多個面試環節，需要飛到日本跟當地員工見一面，他們才放款。在東京買房只能買1982年以后的房子，嚴格來說是1981年5月份的房子。因為1981年5月份出臺了一個新地震法，所有樓必須按照新地震法的標準來蓋。但是新地震法之后的房子，會比舊的一年貴10%~15%，1982年以后到現在的房子，價格都差不多。
方：海外物業由一居室來托管?你們目前只是分銷給Airbnb，這個平臺的入住率高嗎?有和其他平臺合作嗎?
戴：當然有合作。比如，我們跟國內的做民宿短租的平臺已經在合作。另外，Airbnb其實是一個非常偉大的公司，它把我們閑職的資產以互聯網的形式分享出來，Airbnb在東京有非常獨特的優勢。為什么?因為沒有人做。Airbnb去日本的時候就它一家，然后又碰到日本這兩年的游客高速增長，導致所有的人都沒有地方住，酒店住滿只能住民宿。Airbnb 2015年掛的房源數量一年漲了7倍，但到2016年增長停止。為什么?因為很多物業管理公司很抵制Airbnb，覺得房子不能做民宿，會影響周邊鄰居等等。所以，中間我們扮演了很重要的角色，幫客戶挑選房子的時候，會核實這個房子能不能做民宿，
管理員嚴格不嚴格，地段怎樣，同時我們還有大量的數據分析這個地段的市場價值。
方：有一居的兄弟公司引力創投其實是圍繞海外資產配置布局?
戴：現在遇到好項目的機率越來越低，而且大家都搶得很兇殘，每一個基金都顧幾十個投資經理瘋狂掃項目。如何做出特色、有競爭力?所以我們圍繞有一居做業務，用基金投這個領域的創業者。比如，我們投資了一個85后做的家居電商平臺，叫之家優選，它有比較酷的設計師、家居廠商。
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